Ciencias Jurídicas y Sociales | Reparaciones y mejoras en el contrato de locación del Código Civil y Comercial. Autor: Walter F. Krieger
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Posted by mcusmai in Fallo

Reparaciones y mejoras en el contrato de locación del Código Civil y Comercial. Autor: Walter F. Krieger

Publicado en: RCCyC 2015 (noviembre), 17/11/2015, 153

Fallo comentado: Cámara de Apelaciones de Trelew, sala A ~ 2015-09-11 ~ Kresteff c. Inda

Cita Online: AR/DOC/3895/2015

Sumario: I. Hechos. II. Distinción entre reparaciones y mejoras. III. La compensación de deudas. IV. Conclusión.

  1. Hechos

En una ejecución de alquileres, la demandada opuso excepción de compensación solicitando se descuenten de los cánones locativos cuya ejecución se perseguía las sumas por ella invertidas en mejoras urgentes y necesarias.

El juez de grado rechazó la pretensión de la ejecutada, en tanto el Tribunal de Alzada señaló que las deudas de alquileres y las de mejoras son compensables y, por lo tanto, admitió la compensación esgrimida.

  1. Distinción entre reparaciones y mejoras

A diferencia del Código Civil que nos rigió hasta el 1/8/2015, el Código Civil y Comercial de la Nación marca una clara diferencia entre “reparaciones” y “mejoras” en el contrato de locación, fijando pautas diferentes para cada uno de ellos.

  1. Régimen de reparaciones

En efecto, la norma del art. 1201 del CCyC impone al locador un deber de garantía en el que se le exige no sólo la entrega de la cosa en las aptitudes acordes al fin comprometido, sino que además recae sobre el locador la obligación de mantener la calidad del bien durante toda la vigencia del contrato.

Para cumplir con esta obligación, el texto referido le impone al locador el deber de “efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”.

Puede entenderse de la mera lectura de la ley que la garantía impuesta al locador frente al locatario es un deber que no puede excluirse ni por caso fortuito, ni por hechos de terceros; en tanto, resulta lógico que cualquier incidencia con el bien locado sea asumida por el dueño y no por el locatario.

Por lo tanto, queda en claro que las reparaciones —ellos es, los arreglos sobre el bien que resulten menester para mantener el uso y goce por parte del locatario— son siempre a cargo del locador, salvo que su origen radique en la culpa del locatario.

En este orden de ideas, hemos referido que a los fines de hacer efectivo este derecho, frente a la negativa del locador de abonar estas reparaciones, el locatario puede efectuarlas y luego retener el monto del precio de los alquileres (1).

  1. El régimen de mejoras

Dicho lo anterior, respecto del régimen de las reparaciones, corresponde luego observar la regulación de las mejoras en el Código Civil y Comercial.

Así, la regla estipulada en el art. 1211 del CCyC sostiene que el locatario goza del derecho de efectuar las mejores que considere, salvo que exista una prohibición contractual al respecto, que alteren la sustancia del bien o que ya haya sido interpelado a devolver la cosa.

Cabe aclarar entonces que las reglas a las que remite el fallo que se comenta, si bien hablan de “mejoras”, se entiende claramente que en el nuevo régimen son “reparaciones” dado que refieren a “mejoras urgentes”, categoría eliminada en la actual legislación.

Es que conforme el art. 1211 del CCyC, deben entenderse a las “mejoras” como modificaciones en el bien que incrementan su valor.

Al considerar entonces a las mejoras como incrementos en el valor del bien, toma sentido la sanción que dispone el art. 1212 del CCyC, en cuanto dispone que la formulación de mejoras en contravención de lo establecido en el artículo anterior, constituye una violación al deber de conservar la cosa, y por ello se habilita al locador a proceder a la resolución del contrato.

Ahora bien, estas “mejoras”, en tanto constituyen un incremento en el valor del bien locado, son también a cargo del locador, conforme lo establece el art. .202 del CCyC, lo cual encuentra su fundamento, dado que carecería de equidad que el mayor valor del bien efectuado por el locatario quede en forma gratuita a favor del locador.

Dispone la norma, sin embargo, que el locador estará exceptuado de abonar las mejoras si el contrato se extinguiere por culpa del locatario; o si hubiere destrucción de la cosa.

Al analizar la norma, hemos dicho que esta excepción no puede ser absoluta en tanto las mejoras hechas en convención con el locador quedarán exceptuadas de la exclusión (2), por cuanto lo contrario constituiría un enriquecimiento sin causa.

Igual solución amerita la destrucción de la cosa, en tanto si no se produjere por culpa del locatario subsistirá el deber de abonar las mejoras (3).

  1. Síntesis

Queda claro, luego de lo expuesto, que el Código Civil y Comercial de la Nación ha generado una clara distinción entre las “reparaciones” y las “mejoras”, siendo las primeras los “arreglos” que deben realizarse sobre el bien para mantener el uso y goce del bien, mientras que las “mejoras” son modificaciones que incrementan su valor.

III. La compensación de deudas

Punto aparte merece el análisis de la posibilidad de compensar los montos adeudados por el locador al locatario en concepto de reparaciones que éste hubiere realizado; o mejoras introducidas con arreglo a los arts. 1202 y 1.211 del CCyC, y eventuales deudas que este último tuviere en concepto de cánones.

El fallo en comentario toma una postura afirmativa con fundamento en el texto del derogado art. 1580 del CCiv., que expresamente establecía la posibilidad de compensar.

Entendemos que esta posibilidad de compensar sigue vigente en la nueva legislación; aun cuando se ha derogado el art. 1580 del CCiv., y que el nuevo texto no dice nada al respecto.

Claramente, este silencio del legislador en forma alguna puede interpretarse como una prohibición de compensar deudas, en tanto la compensación como modo extintivo de las obligaciones ha sido expresamente legislada en los arts. 921 a 930 del CCyC.

Así, vemos que al igual que en el fallo en comentario, la falta de liquidez del crédito cuya compensación se opone, no obsta a su oposición como defensa conforme lo estipula el art. 924 del CCyC (4).

En igual sintonía, la norma que antes tomaba el art. 1580 del CCiv. para los contratos de locación en particular, ha sido dispuesta como norma general de la compensación en el art. 928 del CCyC, en el que se autoriza a la parte demandada a requerir la compensación al momento de oponer las defensas relativas al crédito o en forma subsidiaria para el caso en que las defensas no prosperen.

Esta compensación judicial tiene los mismos efectos que la compensación legal, y por lo tanto, los efectos se retrotraen al momento en que ambas deudas compensables comenzaron a coexistir (5).

Así, y a la luz de estas normas, la compensación entre deudas de cánones locativos y deudas devengadas a favor del locatario en concepto de “reparaciones” o “mejoras” sigue siendo posible, aun sin la existencia de un texto similar al del art. 1580 del CCiv.

  1. Conclusión

Para sintetizar, podemos afirmar que el resultado al que se arriba en el fallo en comentario podría ser el mismo con la aplicación del Código Civil y Comercial de la Nación, en tanto, aun con el régimen de reparaciones y mejoras diferenciado y con la derogación del art. 1580 del CCiv., resulta procedente la compensación de las deudas entre locador y locatario.

(1) Krieger Walter F., en Garrido Cordobera, Lidia M. R. — Borda, Alejandro — Alferillo, Pascual (dirs.) — Krieger Walter F. (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación anotado, comentado y concordado, t. II, Astrea, Buenos Aires, 2015, p. 482.

(2) Krieger Walter F., en Garrido Cordobera, Lidia M. R. — Borda, Alejandro — Alferillo, Pascual (dirs.) — Krieger Walter F. (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación…, cit.

(3) Hernández Carlos — Frustagli Sandra, en AA.VV., Código Civil de la Nación Argentina, explicado, doctrina, jurisprudencia, bibliografía, t. IV, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2013, ps. 859 y ss.

(4) Jalil Julián, Emil, en Garrido Cordobera, Lidia M. R. — Borda, Alejandro — Alferillo, Pascual (dirs.) — Krieger Walter F. (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación anotado, comentado y concordado, t. II, Astrea, Buenos Aires, 2015, p. 174.

(5) Jalil Julián, Emil, en Garrido Cordobera, Lidia M. R. — Borda, Alejandro — Alferillo, Pascual (dirs.) — Krieger Walter F. (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación…, cit.

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