Ciencias Jurídicas y Sociales | Fallo del Día: DAÑOS Y PERJUICIOS – Deterioros ocasionados por obras realizadas en una finca lindera. (Parte II)
la acción procura el resarcimiento de los deterioros materiales provenientes de las obras realizadas en el interior de la finca
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Posted by cm in Abogacia, Jurisprudencia

Fallo del Día: DAÑOS Y PERJUICIOS – Deterioros ocasionados por obras realizadas en una finca lindera. (Parte II)

Finca Lindera

Finca Lindera

3°. Por un lado, la acción procura el resarcimiento de los deterioros materiales provenientes de las obras realizadas en el interior de la finca ubicada en la calle … (propiedad de los demandados). Por ende, la cuestión debe ser analizada desde la órbita extracontractual de la responsabilidad con sustento en la atribución objetiva que el artículo 1113, segundo párrafo, del Cód. Civil, respecto del dueño o guardián de las cosas viciosas, de modo que —probado tal defectuoso carácter y su vinculación causal con los daños alegados— corresponde a la demandada desvirtuar la presunción adversa que sobre ella recae, mediante la prueba de los eximentes legales. Con respecto al testimonio del arquitecto J. P., cabe precisar que el mismo apuntó que el actor lo llamó para hacer una inspección de los daños que tenía en su propiedad y a efectos de recibir asesoramiento.

El testigo refirió que el inmueble “…Tenía filtraciones y rajaduras, fui a ver de dónde venían esas rajaduras y esas filtraciones. Encontré que sobre la medianera derecha de la casa aparecían rajaduras, filtraciones de agua y deterioros que yo adjudiqué a la obra de al lado que se estaba realizando, porque eran rajaduras mecánicas, que se llaman así porque son ocasionadas por fuerzas externas al muro interno. No son por movimientos propios del muro. Había filtraciones de agua, estaban húmedas las rajaduras, el deterioro de la pintura. Esto estaba todo focalizado sobre la medianera derecha y no sobre otras partes de la casa … fui en esos momentos 3 ó 4 veces para el informe, después llevé el informe con un presupuesto de las reparaciones, volví a ir una vez más para ver cómo estaban las rajaduras. Al año me volvieron a llamar para pedir un presupuesto de medianera. Lo que constaté luego de un tiempo es que quedaron manchas de humedad, las rajaduras seguían estando y el deterioro de pintura. La humedad no estaba en ese momento, se habría reparado en forma exterior, pero el deterioro seguía estando. Lo que acá pasó, es bastante común, se rompe la aislación exterior por la obra, llueve, se echa agua y eso lo absorbe la medianera … las manchas siguen estando y las rajaduras siguen estando. Hay parte floja de material también, hay hongos que quedaron de la humedad existente … la humedad no era de caños, eso es problema de obra. No se tomaron los recaudos necesarios en el momento de la obra…” (cfr. fs. 182/183).

De ese testimonio se desprende que el declarante no ingresó a la finca de los emplazados, a fin de verificar las obras que se estaban realizando en aquel entonces. Además, no se pierde de vista el tenor de las condiciones del inmueble del actor por él referidas, como también que se habría confeccionado un informe técnico sobre el estado del inmueble y sus deterioros como también unos presupuestos sobre costos para restaurar la propiedad. Empero, como bien puede advertirse, el actor sólo acompañó dos presupuestos confeccionados por el Arquitecto J. P. (fs. 8 y 14), que fueron reconocidos por el emisor al responder a la pregunta octava (cfr. fs. 182 vta.).

Empero, no adunó a la causa el informe técnico que dicho profesional alegó haber confeccionado. Entonces, por un lado, es preciso señalar que esos presupuestos resultan insuficientes a efectos de determinar el origen de los deterioros del inmueble del actor, desde que sólo consignan las refacciones que la finca requería al momento de ser aquellos emitidos. Y, desde otro ángulo, conforme se verá seguidamente, el relato brindado por el mentado testigo tórnase insuficiente, frente a las categóricas respuestas brindadas por el perito en el informe cuya elaboración le fue encomendada. Corresponde señalar que, en autos se designó un perito ingeniero especialista en construcciones. Según surge de la presentación de fs. 89/93, su labor consistió en “…la inspección tanto en su exterior como en su interior, de la propiedad del actor sito en la calle … y del demandado sito en la calle …, ambas en la Capital Federal”. En relación al inmueble del demandante, señaló que “…De la observación visual y sin haber efectuado ninguna clase de ensayos, ni destructivos, ni no destructivos … Se apreciaron lesiones en los paramentos de medianera interior colindante con el inmueble … …en planta baja, caja de escalera, 1° nivel y 2° nivel, con aspecto de fisuras …que no alcanzan el milímetro de espesor (micro fisuras)…sin alcanzar espesores que comprometan la estructura integral del revoque, ni la resistencia de la pared. El origen de las lesiones es producto de causas mecánicas, que pueden ser solicitaciones de tracción ocasionadas por movimientos relativos entre la estructura, el sustrato y el revestimiento; y/o variaciones de temperatura y humedad, dando lugar a dilataciones y contracciones diferenciales. …al momento de la inspección, no se apreciaron filtraciones de humedad en toda la extensión de la pared interior del inmueble propiedad del actor, lindante con el inmueble de los demandados. …De haber existido efectivamente la colocación de vigas en la medianera, este Perito no puede establecer si esas vigas trajeron como consecuencia la aparición de manchas de humedad. …sí puede aseverar, en cambio, que ha habido empotramientos de escalones premoldeados y losetas premoldeadas que técnicamente no deberían tener un empotramiento mayor de 10 cm… De haber existido manchas de humedad …probablemente hayan sido ocasionadas por deficiencias o fallas en la impermeabilización vertical y horizontal del muro medianero encaballado.

En la planta baja los motivos de las manchas de humedad (no existentes a la fecha de la inspección), pueden deberse a filtraciones provenientes del terreno natural, indicando fallas en las aislaciones horizontales, originales del muro existente medianero de larga data que nace desde los cimientos hasta la planta alta sobre el vértice de la línea municipal y propia de este muro común a los propietarios. …este Perito … al manifestar que no ha encontrado manchas de humedad, se ve en la imposibilidad de valuar costos de daños inexistentes al momento de la inspección, relacionados estrictamente con manchas de humedad. …No hay signos materiales constructivos de que se haya invadido el eje medianero, no se observaron vigas empotradas ni columnas empotradas.

Se puede inducir, desde el punto de vista técnico, que los tramos de la escalera premoldeada, en alzada y pedada, se encuentran empotrados en el paramento de la pared medianera sin invadir el eje medianero.

Se puede afirmar que se practicaron canaletas sobre el paramento medianero a los efectos de poder instalar la cañería de la instalación eléctrica, no observándose prácticas de construcción destructivas, más allá de lo normal en este tipo de gremios de la construcción”. No hay signos materiales constructivos al momento de la inspección que se traduzcan en daños materiales. Dicho informe pericial fue impugnado por el actor a fs. 95/96. El experto brindó las respuestas pertinentes a fs. 102/103. En punto a las filtraciones, ratificó sus conclusiones iniciales y agregó que “…no pudo reconocer manchas de humedad … porque por lo menos y fundamentalmente, no apreció indicios en el paramento, pared mojada o húmeda…”.

Según el actor, los daños en su propiedad se habrían agravado con filtraciones de humedad, provenientes de las construcciones irregulares efectuadas en el inmueble lindero. Empero, esto no encuentra sustento en la causa. Cabe destacar que no se pierde de vista la denuncia efectuada por el accionante ante la Comisaría n° 34, de esta ciudad (cfr. fs. 4/5). La autenticidad de esta documental, contrariamente a lo sostenido por el actor en su alegato, no ha sido corroborada con la informativa de fs. 169/171, desde que ello sólo da cuenta de haberse acreditado su diligenciamiento. Tampoco posee trascendencia en este juicio la presentación efectuada ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Dirección General de Registro de Obras y Catastro (relativa a “obras ejecutadas sin permiso reglamentario o antirreglamentarias”, “daños en su propiedad por obra en construcción”, “obra sin cartel de obra”, etc., cfr. fs. 199/202). Es que, ambos instrumentos son meras denuncias unilaterales del demandante, carentes de algún tipo de eficacia frente a otros elementos probatorios y objetivos, de categórica relevancia producidos en la causa, desde que ninguna de esas denuncias obtuvo pronunciamiento judicial o administrativo. Adviértase que, a fs. 203, la Dirección General del Registro de Obras y Catastro oficiada informó que algunas de esas denuncias efectuadas ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se encuentran en la Mesa General de Entradas. Comunicó también que —respecto de la finca de los emplazados— no surgen planos aprobados ni registrados y que, como no han sido aprobados, no hay altura otorgada. Empero, teniendo a la vista los efectivamente presentados, surgiría que el proyecto contempla una altura de 7,54 mts. en la fachada. Es decir, de esta rogatoria se desprende que no hubo resolución alguna en punto a las reiteradas denuncias formuladas por el actor y que los planos de obra fueron presentados, mas no aprobados hasta el momento de emitirse el informe (abril de 2009).

Por lo demás, en relación a las fotografías aportadas por el accionante a fs. 226/231 (certificadas por escribano), si bien fueron acompañadas en orden a lo normado por el art. 335 del Cód. Procesal (ver resolución de fs. 244), su tardía incorporación a la causa fue ponderada al momento del dictado de la sentencia de grado, como también ha de serlo ante esta alzada. A partir de lo expuesto, habré de coincidir con el criterio adoptado por la Sra. Juez de grado, en este aspecto del pronunciamiento en crisis. Es que, la pericia técnica presentada en la causa no alcanzó a desentrañar las reales causas de las milimétricas fisuras constatadas en el inmueble del actor, atribuyéndolas a factores mecánicos, pero no individualizando como tales a la construcción lindera, y sin alcanzar espesores que puedan comprometer la estructura integral del revoque ni tampoco la pared. Tampoco pudieron apreciarse las humedades denunciadas por el actor y por el testigo P. Debe recordarse que aún cuando el dictamen pericial carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. PALACIO, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, p. 720 y jurisprudencia allí citada; MORELLO-SOSA-BERIZONCE, “Cód. Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, p. 455 y sus citas; Falcón, “Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, p. 416 y sus citas; mi voto publicado en LA LEY, 1991-A, 358 y mi voto en libre n° 375.513 del 19/9/03).

En función de lo expuesto, considero que la pericia técnica presentada por el Ingeniero V. y las respuestas brindadas por él a las impugnaciones introducidas por el actor, resultan categóricas, eficaces y dignas de adopción. Ahora bien, a fin de asignar nexo de causalidad a los deterioros materiales constatados en la finca del accionante, era imprescindible contar con una pericia que estableciera el origen de esos daños en las construcciones edilicias efectuadas en el inmueble de la calle …. De ese modo, podía — indefectiblemente— atribuírsele a los emplazados la responsabilidad por aquéllos, en los términos del art. 1113, segundo párrafo, del Cód. Civil.

Sin embargo, esto no alcanzó a configurarse en la especie, toda vez que el actor no ha logrado dar cumplimiento con la carga procesal que sobre él recaía, consagrada por el art. 377 del Cód. Procesal, motivo por el cual las quejas introducidas por aquél merecen ser desestimadas. Por tal motivo, correspondería confirmar la desestimación de la partida “daños por reparación interna del inmueble”.

4°. Asimismo, el actor se agravia en orden a que en la precedente instancia se omitió abordar el tratamiento del monto reclamado por “cobro de medianería”. Asegura el quejoso que el perito designado en estos obrados estableció que los emplazados han apoyado su construcción en el muro medianero del actor, equivalente a 13,61 metros y que —en virtud de ello— resultarían deudores del importe de $1.653,60 al 1° de diciembre de 2007. Sin embargo, aseguran que este reclamo fue excluido injusta y arbitrariamente de la sentencia de grado. En torno a este segmento de las quejas vertidas, habré de adelantar que le asiste razón al quejoso. Liminarmente, cabe recordar que los muros linderos o separativos son aquellos que se encuentran edificados en el límite de dos fundos contiguos, pertenecientes a distintos propietarios. Éstos, pueden edificarse de tres formas distintas, dando así origen al muro encaballado, al muro contiguo y a la pared “próxima”. La obligación de contribuir al reembolso de la parte pertinente del valor de pared y terreno nace desde el momento en que el lindero utiliza específicamente la pared y, en consecuencia, desde ese momento hay derecho por parte del dueño del muro y terreno al reclamo pertinente actio nata.

El muro encaballado es aquel cuyo eje coincide con la línea separativa de las heredades, por lo que el muro vendría a quedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno del otro. Se los denomina encaballados pues van “a caballo” de la línea limitativa de los dos inmuebles (Conf., MARIANI DE VIDAL, Mariana “Curso de derechos reales”, T° 2, ps. 74, apartado I y 84, apartado II, punto 1. 1.2).

En relación a este punto de la constatación, el perito alegó que “…entiende como superficie de apoyo, la superficie de medianera o de paramento, tomada por los demandados sobre el muro encaballado en el eje medianero de 30 cm de espesor. Esta superficie queda definida por la proyección del paramento medianero que conforma una de las paredes del ambiente de la planta alta denominado dormitorio. Este se encuentra ubicado hacia el frente de la propiedad recostado sobre la línea municipal y sobre el eje medianero colindante con la propiedad de la actora. Se consideran también dentro de la proyección del paramento: el espesor del techo, el espesor de la pared que da hacia el patio y el espesor de la pared sobre línea municipal. La superficie total resulta ser de 13.61 m2…”. Añadió que el origen del muro data del año 1998 y calculando la superficie a valuar, a razón de $121,50 por m2 —que representa la mitad de su valor—, el costo de la pared a liquidar a cargo de los demandados ascendía a $1653,60 al 1° de diciembre de 2007 (cfr. fs. 90 y 91, punto 4).

Esta conclusión fue impugnada por el demandante a fs. 95/96 y contestada por el perito a fs. 102/103, punto 2.D. Allí, efectuó una actualización del costo de la medianera a cargo de los emplazados, estableciéndolo en la suma de $1.726,69 al 30 de abril de 2008. En función de lo expuesto, tal como fuera adelantado al inicio de este apartado, discrepo con la desestimación de la partida efectuada por la Sra. Juez de grado.

De tal suerte, correspondería admitir las quejas vertidas por el actor en punto a la utilización de su medianera por parte de la vivienda de los emplazados, estableciendo en concepto de la misma el importe de $1.726,69 al 30 de abril de 2008 (conf. arts. 2735 y 2736 del Cód. Civil).

Fuente: Thomson Reuters

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